韩国楼市，崩了？

做农告根乎

你或许很难想象，全世界面临房地产危机的不止我们一家，隔壁的韩国楼市，就快要炸了！
前不久，《经济学人》杂志报道了一则新闻：33岁的首尔居民金明洙表示，2021年买房子，可能是他一辈子最后悔的决定。
他的新家位于首尔东部蚕室区，目前已经贬值了40万美元，其妻子已经怀孕33周，他不知道该如何完成按揭。
面临困境的不止金明洙一人，据韩国官方数据，自2021年10月的峰值以来，首尔房价已经下降了24%，为历史之最。



韩国楼市到底怎么了？未来还有的救么？
01.

想弄明白韩国楼市为何会跌，首先得知道它为啥会涨。
2020年疫情爆发，欧美上来就选择躺平，韩国得益于文在寅政府的积极行动，在相当一段时间都扮演着资本主义世界“防疫优等生”的角色，韩国国内资产一时成为国际资本的“香饽饽”，其中就包括房地产。
与此同时，美国政府选择大放水挽救经济，为避免外贸崩盘，韩国政府同时跟进放水，又一次推高了韩国房价。
数据显示，从2020年到2021年，韩国房价最大涨幅超过40％，首尔部分地区房价更是暴涨50％。
更绝的是，韩国人民有着不输我国的炒房精神。他们发明了一种炒房玩法，叫“传貰（音同是）房”。
租客不用每月缴纳房租，而是一次性缴纳房价五到八成的“传貰金”即可入住，到约定期满后，房东退还租客全部“传貰金”。



说白了，房东就像银行，租房客好比储户，而房租就是利息，房东用住房吸引租房客储蓄（集资），投资更多房地产，利用杠杆滚雪球。
据韩国央行统计，2021年二季度家庭信贷总额创下新高，较上年同期增长10.3％，达到1806万亿韩元，为2003年以来之最。
所以前两年韩国房价高企的原因，一句话概括：内部经济强劲，外部环境放水，人民炒房热情，哪里有不涨的道理？
截至2021年，首尔房地产均价为14万人民币，位居全球第二，仅比第一名香港低2千元，其中富人聚集的“江南区”，均价更是超过33万人民币，北上广都望尘莫及。
02.

韩国房价大涨，首尔一平米14万人民币，与香港不分伯仲。这股野蛮生长的势头，直到2021年底才被遏止。
因为内外经济发生了变化。
2021年7月，韩国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.6％，连续四个月超过2％，蔬菜、水果、肉类甚至方便面的价格突飞猛进。长达一年的放水，副作用终于显现——大通胀来了。
所以该年8月，韩国央行紧急发出指令：将基准利率上调25个基点至0.75％。
这是一招釜底抽薪，当银行利率上升时，社会面的热钱就会根据收益调整流向，意味着相当一部分盘踞在房地产的资本抽离。
但这点加息，还不足以让韩国房地产崩盘。
真正的威胁是美国。2022年3月，美联储开启本轮加息，为防止韩元过度贬值，韩国必须紧跟美国加息的步伐，同幅度加息，同幅度摇摆。






（资料来源：trading economics）
有人问，如果不紧跟美国步伐，韩国少加一点息，会怎样？
答案是外贸崩盘，韩国人将用不起能源。韩国的能源自给率约4％，95％的能源都依赖进口。如果韩元对美元大幅度贬值，韩国上至国家下到百姓都要花更多的钱买能源，这个代价是韩国无法接受的：
受俄乌冲突影响，2022年，韩国煤炭、室友、天然气进口额突破1908亿美元，同比增长40%以上，直接把韩国从一个贸易顺差国干到逆差472亿美元，系08年来首次。如果韩元再贬值，韩国再多花一倍的钱买能源都不足为奇。
所以，韩国人在外贸崩盘和房地产崩盘之间，选择了让地产崩盘。美国人加息，韩国人吃亏，向来如此。
一年里，首尔楼市交易量下降超七成，价格也连跌10个月。而根据韩国银行上周发布的调查显示，去年第三季度，约36％的房地产上市开发商营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产，即将沦为“庞氏骗局”。
03

因为美国的加息，韩国楼市一泻千里，首尔较最高点暴跌24％，这股大厦将倾的势头，还能刹得住么？
从去年底开始，韩国一同操作猛如虎。首先，韩国政府让国有企业出资70亿美元，为房地产信贷做担保，以遏止房地产的过度收缩。
前不久，又大幅下调房屋参考价格，为降低房产税铺路：甚至有传言，韩国要划定房屋底价，类似国人熟知的“限跌令”。



韩国政府拿出了一切挽救楼市的措施。但是没用。房地产是什么？除了居住与金融，它更代表人们对一个地区甚至国家的经济信心。
说得再具体点，韩国房地产，是韩国经济的风向标。而众所周知，韩国经济又是全球经济的金丝雀。
全球的经济形势怎样？这几个月，中国出口下降；欧洲深陷战争；美国在通胀和萧条中艰难平衡。
《韩国日报》1月立马发文：三星最赚钱的半导体部门，四季度利润同比暴跌97％，仅为2700亿韩元，约14亿人民币，不到腾讯2022年利润的1％。



所以韩国房地产，不是有没有救的问题。是它涨跌的深层主导权，压根不在韩国人手上。
世界三大经济引擎，中美欧，一个出问题，韩国的经济就要受影响，两个出问题，韩国经济要重创，三个都出问题，韩国人回天乏术。
韩国房地产，与韩国人无关。

作者：金陵风语