富田兴合苑业主的大事小事459、全国首个业主自治小区无锡 ...

123457684

富田兴合苑业主的大事小事459、全国首个业主自治小区无锡春江花园调查
自管小区相关文章4：《全国首个业主自治小区无锡春江花园调查》（东南商报于2010-08-11 09:18 发表于房天下）


文章内容：
每平方米０．５元物业费？这个数字能否维护日常的社区管理？巨额公共部位收益如何进行分配？记者从中国社会工作者协会了解到，已经实施业主自治两年的江苏省无锡市春江花园小区正在进行着一项“生存示范”——按月度公布资产负债表和物管处收支明细表。
外地小区念的“经”，究竟有多大的借鉴意义？记者近日赶赴江苏无锡，探究当地一处小区３２５２户业主的实践经验。
小标题：缘起
收益之争业主“炒”物业
在香樟（zhāng）树散发的香气中，记者来到“深藏”在春江花园小区５２号居民楼中的业主委员会，见到了不拿工资、“义务”上班的业委会主任常本靖（jìng）。
与北京诸多小区不同，春江花园业委会与小区活动中心、民警值班室、居委会等连为一体，整整占据了该５２号居民楼地上一层的数千平方米空间。
国家级绿色社区、联合国２００９全球人居环境奖、全国率先业主自治小区……这是春江花园的对外“名头”。在无锡当地，春江花园小区已经算得上是一个大型社区：一、二期现有住户３２００多户，居民约１．５万人。小区２００７年１２月成立业主大会，选举产生业主委员会。２００８年６月，首届二次业主大会通过了“平稳过渡实施自治”的议案，实现业主自治。
小区当初因何自治？自治的缘起，来自于现行体制下物业与业主间的“天然”矛盾：公共部位收益之争。


“管理小区的是上海一家著名的品牌物业公司。”常本靖介绍，但在实施必要的审计程序时，物业公司未能提供系统、规范的春江花园独立核算的会计报表及会计账簿，连审计的基本条件都不具备。
随后，春江花园业主们又发现，小区仅共有部位的收费２００７年已达２４０多万元。在业主每年交纳的３００多万元物业费之外，这份本该属于业主共有的权益却被当时的物业作为管理费收入占为己有。
根据《物权法》，不甘于巨额利益被侵占，业主们开始了维权行为。
经过一番漫长而复杂的“斗智斗勇”，业委会将小区原物业分公司成功“策反”。不仅将管理小区的１００多号原班人马“一锅端”，全部纳入业委会成立的物业管理处，还实现了小区的自治管理。
小标题：０．５元物业费背后，隐藏着巨额公共部位收益
５８４万，这是春江花园小区自治后，业委会掌握的一年的物业收入和公共部位收益总和。翻开２００９年春江花园对外公示的账目，该小区２００９年园区总收入为５８４万元，其中物业管理费为３５３万元，共有部位收入为２３１万元。“物业管理费为３５３万元，对应的是小区的物业管理费每平方米０．５元。”常本靖介绍说。
０．５元？这么低，能否维护日常的社区管理——记者提出质疑。常本靖解释，小区除物业费外，还有物业管理处延伸服务收费；共有部位收益包括共有部分租赁（lìn）费以及停车费。目前小区有３０００多辆车，路面停车每月１００元，地下停车２００元。“实行自治管理后，这笔巨额收益不再被装入物业公司的口袋，而是有了实际用途。”“同时，业主自治并非一定业主直接管理，而是可以通过专业的管理人员，或者聘请专业的物业管理公司进行管理。”常本靖说。
曾是原物业分公司经理的陆建芳，如今是小区物管处主任。她描述的小区变化是：从２００８年以来，小区将原有的监控系统从黑色更新升级为彩色，并在小区主干道增设了监控点；对２００多幢大楼楼道粉刷一新；改进了智能停车刷卡系统；同时小区绿化实现四季常绿……“全部改造投入了１９６万元，没有动用一分钱大修基金。”
“原来在物业公司的时候，小区里的维修项目只要超过１０００元，就必须向上海总公司打报告申请，顺利的话最快也需要半个月才能批下来。”陆建芳举了个例子：“最近一次小区的热水泵维修，需要２万元，我们申请后当天就获批，一周内问题就解决了——这在以前就根本做不到。”
“原本被物业公司截留的利润全部用于小区自己的维护和各类美化，现在聘请的物业公司则保证物业管理成本，最高利润核准为８％。”常本靖说。
０．５元物业费的背后，原来隐藏的是巨额公共部位收益——常本靖心中的账目清清楚楚：
小区一年支出总成本为４７９万元，去掉税金园区结余为１００余万元。加上２００８年结余７６万元和追回前物业２００４至２００７年共有部位收入１５０万元，两年自治总积累３２０多万元。我们又从积累中拿出１９６多万元用于上述改善业主居住环境和公共设备设施的更新改造。截至２００９年底业主共有积累的结余为１３０万元。
小标题：巨额收益是否真正用在了业主身上？小区硬件改善究竟如何？
前日的上午，记者随机敲开了春江花园一区６８号楼２０１室业主的房门。７３岁的孙琴珍在门厅按下一组６位数密码后，与记者一同等待后面的事情发生。
不到两分钟，巡逻保安就登门查问家中是否进人。原来，这是孙琴珍给记者“演习”如何进行居室设防。“设防之后人必须马上离开家，有一次走慢了鞋还没换好，探头就开始反应，保安就上门了。”孙琴珍说。


“尊敬的业主：
近期有所谓的“业主维权工作组”，在小区内散发《公开信》，信中有好多不实内容，迷惑不知情的业主，影响了小区的安定和谐。为澄清事实，现对信中的不实内容逐条解释如下：
…部分业委会委员连业主资格都不具备，更不具备被选举权
请看下集《富田兴合苑业主的大事小事460、无锡春江花园再一封《告全体业主书》，业主维权工作组》”

若不知晓历史，便看不清未来
欢迎关注知乎号“人性的游戏”